Инвестиции в недвижимость
Инвестирование в недвижимые объекты - это сегодня наиболее распространенный способ вложить деньги, чтобы они приносили доход. Но сначала необходимо оценить риски такого вложения и прибыльность процедуры.
Цель инвестиций
Независимо от предмета приобретения, делается это с целью получения дохода. Насколько недвижимость может быть прибыльной нужно оценивать дополнительно. Купленное имущество может передаваться в аренду либо перепродаваться. В первом случае доход будет стабилен, так как сдать в аренду можно почти любой вид жилых и коммерческих помещений независимо от их типа и состояния. Это наиболее гарантированный и малодоходный вариант вложений, не включая депозит в банке.
Покупка недвижимых объектов с целью дальнейшей перепродажи – это наиболее рискованный, но более прибыльный вид инвестирования. Перепродавать имущество, приобретенное за низкую цену, не просто, но зато она всегда повышается в цене, на странице продажа недвижимости в Воронеже вы можете выбрать подходящий объект для инвестирования.
Многие инвесторы предпочитают какое-то время после покупки площади сдавать её в аренду и выручить определенные средства, затраченные на покупку. А потом уже выставляют её на продажу. Это позволяет максимально увеличить доходность операции. Например, жилплощадь в столице обойдется около 10 млн. рублей. Каждый год её стоимость возрастает примерно на 5%, это порядка 500 тыс. руб. Аренда в среднем составляет 60 000 рублей, в год - это 720 тыс. руб. В итоге доход достигнет 1 220 000 руб. или 12% прироста в год.
Куда можно инвестировать
Вложить средства можно в:
• Коммерческие площади;
• Жилые помещения;
• Возведение новых зданий;
• Различные объекты за границей.
Все они имеют особенности и отличия, характеризующие не только имущество, как объект вложений, но и как способ получения прибыли. Все они имеют свои риски, которые необходимо учитывать, схемы и уровень дохода.
Инвестиции в жилье
Для извлечения дохода можно приобретать:
• Части жилых помещений;
• Квартиры;
• Дома;
• Другие пространства.
Жилая площадь подходит тем, что уровень вложений в её приобретение невелик, риски незначительны, а потраченные деньги вернуться с гарантией. Но от такого метода нельзя ожидать большого краткосрочного дохода.
В зависимости от региона, в котором находится объект, минимальный размер вложений может сильно отличаться. Но начиная с 90_х цена на жилье росла в среднем на 5% за год.
Жилые помещения хорошо сдаются в аренду, и доход от такой деятельности может достигать 300 тыс. руб. в год.
Кроме того, цена недвижимости постоянно растет. Если при приобретении жилплощадь стоит около 1 млн. руб., то её цена через три года будет составлять порядка 1 150 тыс. руб. При этом окупаемость такого объекта займет много времени, около 10 лет, чтобы полностью вернуть вложенную сумму и получать чистую прибыль. Но это с учетом хорошей экономической ситуации в стране и регионе расположения объекта. Но первый доход можно получить уже в первые месяцы после приобретения жилплощади. Но для этого потребуются минимальные ремонтные работы, привлечение добросовестных нанимателей и осуществление контроля за ними, чтобы с помещением ничего не произошло.
Стоит понимать, что при инвестировании лучше вкладывать средства в небольшое жилье, одно - двухкомнатные квартиры, которые характеризуются демократичной ценой и пользуются в связи с этим большим спросом, чем другая жилплощадь.
Вложения в коммерческие объекты
Это наиболее сложный метод инвестирования, при котором необходимы определенные знания и аналитические данные. С этой целью приобретаются:
• Рестораны и бары;
• Торговые точки;
• Складские помещения;
• Офисная площадь;
• Иные объекты.
Она может сдаваться другим предпринимателям либо организациям в аренду. Также может увеличиваться стоимость нежилого помещения. Но в последнее время отслеживается падение цен и спроса на такие объекты. Несомненно, что это происходит из-за кризисной ситуации в стране. А также в связи с отсутствием стимулирования развития малого предпринимательства, нуждающегося в арендных площадях.
Отличительной характеристикой считается высокий размер вложений. Обычному гражданину будет не просто приобрести офисное помещение или бар и сдать его в аренду. Также достаточно сложно найти клиентов, с которыми заключаются контракты на большой период времени.
Остаются достаточно высокие риски. Новичку непросто подобрать выгодный объект, осуществить качественный ремонт, найти необходимых клиентов и сдать им площадь на длительный срок. При этом доход будет значительно выше, чем при инвестировании в жилые объекты, но окупаемость тоже будет достигнута не ранее 10 лет.
Долевое участие в строительстве новых домов
Наиболее рисковым видом вложений считаются спонсирование строительных работ, а также приобретение жилплощади на раннем этапе возведения. В первой ситуации, с окончанием стройки в зависимости от величины доли человеку выплачивается прибыль.
Во втором случае, приобретаются еще непостроенные объекты, что позволяет привлечь необходимые средства и закончить стройку. Обычно такое жильё строится один, два года и стоимость их, уже готовых, превышает начальную в 0,5 – 1 раза. Но при этом, необходимо помнить, что это достаточно рискованная деятельность. При покупке строящихся объектов необходимо анализировать юридические и экономические составляющие деятельности застройщика, его надежность, опыт работы на рынке и рекомендации. При грамотном инвестировании возможна хорошая прибыль, которая не только покроет все затраты, но и принесет неплохой доход.
При заключении договора со строительной компанией необходимо проконсультироваться у опытного юриста, который обратит внимание на подводные камни сделки и поможет найти выход из сложившейся ситуации.
Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимое имущество
Несомненно, что вложение сбережений в приобретение жилых и коммерческих помещений дело очень прибыльное и стабильно приносящее доход при правильной организации его использования. Основными плюсами их покупки являются:
• Надежность вложений. Независимо от складывающихся условий недвижимость всегда остается в цене даже в самые тяжелые времена;
• Постоянный прирост стоимости активов. В основном это касается объектов жилого сектора, который показывает постоянное увеличение цены квартир и домов;
• Источник пассивного дохода. Прилагая минимум усилий инвестор получает постоянный доход;
• Небольшие риски. Независимо от экономических и политических потрясений в стране. Недвижимость можно продать либо сдать в аренду и получить средства.
Помимо положительного, в инвестировании в недвижимое имущество есть и отрицательные моменты:
• Не большая ликвидность помещений. Предполагает способность предмета быстро продаваться без стоимостных потерь. Её низкий порог свидетельствует о том, что его не просто продать за фактическую цену. Конечно, недвижимость можно побыстрее реализовать, если предоставить значительную скидку покупателю. Но это лишь свидетельствует о низкой ликвидности и сложности реализации;
• Долгий период окупаемости. Срок возврата вложенных средств в десять лет – это большой промежуток времени даже для долгосрочных вложений. В зависимости от вида бизнеса его окупаемость составляет от 1 месяца до двух лет при одинаковых финансовых вливаниях;
• Затраты на содержание объектов. Сюда входят расходы за коммунальные услуги, ремонтные работы и поддержание имущества в ликвидном виде;
• Уплата налога на прибыль или НДФЛ. Сделка продажи недвижимости облагается налогом на доход в размере 13% от стоимости договоренностей.
Советы начинающему инвестору
Прежде чем вкладывать свои сбережения в недвижимое имущество, необходимо обращать внимание на следующее:
1. Сначала необходимо определить свои финансовые возможности и объект для инвестиций. От выбранной стратегии будет зависеть доходность окупаемости и её сроки. Самое непростое при этом – выбрать помещение и оценить связанные с таким приобретением риски.
2. Изучить рынок и проанализировать представленные предложения. Можно использовать различные доступные источники, начиная с интернета, и заканчивая печатными изданиями с объявлениями. Здесь можно оценить спрос на арендуемые площади и продаваемые.
3. При оформлении сделки, особенно для составления договора, можно привлекать специалистов, практикующих в такой сфере. Это поможет уберечь от возникновения в будущем спорных ситуаций. Вообще инвестиционная деятельность основывается на знании правовых тонкостей гражданских сделок, которые поможет оценить хороший юрист.
4. Нужно проститься с мыслями о мгновенном доходе. Это долгосрочные вложения и окупаются они совсем не быстро. Если прибыль от перепродажи может поступить по истечении двух, трех лет, то аренда может окупаться 6 – 9.
Риски приобретения недвижимости с целью получения дохода
Любая деятельность, связанная с вложением финансов, несет в себе риск их потери. В настоящее время основным неустойчивым фактором является финансирование строящегося жилья. Это достаточно выгодная процедура, но различные мошеннические схемы, ложные застройщики, двойные продажи квартир могут оставить без личных накоплений. Прежде, чем решиться на приобретение жилья, необходимо внимательно изучить риски, строительную компанию и её деятельность.
Как инвестировать при наличии минимального капитала
Надо отметить, что вложения в приобретении недвижимости требуются существенные, поэтому если собственные накопления не позволяют начать самому это делать, необходимо обратить внимание на один из следующих способов:
• Привлекать заемные денежные средства. Это могут быть деньги родственников, друзей либо кредитного учреждения. Сегодня у банков существуют целые ипотечные программы, средства которых могут быть направлены на приобретение недвижимых объектов. Но для этого необходим стабильный источник заработка, требуемая документация, а также положительная кредитная история. При грамотном подборе помещения и выгодной аренде ежемесячные платежи по ней покроют взносы по ипотеке. Таким образом можно получить в собственность квартиру, кредит за которую оплатит арендатор;
• Привлечение единомышленников. В настоящее время в России эта схема не развита, но можно поискать желающих партнеров, которые разделят как расходы, так и доходы от имущества, не вмешиваясь в стратегии привлечения прибыли;
• Инвесторские клубы. Сегодня люди объединяются в сообщества, где собираются люди с определенными целями. В них можно поискать единомышленников, заинтересованных в инвестировании недвижимого имущества. Например, определёнными платформы, где происходит коллективное финансирование различных проектов. Приобретают доли и, соответственно, рассчитывают на получение дохода.
Самостоятельно накопить необходимые средства на приобретение объектов не просто. Поэтому партнеров можно искать любыми доступными методами. Кстати, опытные предприниматели смогут не только финансировать проект, но и проконсультировать по отдельным вопросам.