Цессия – покупка или уступка

Просмотрены сотни объявлений о продаже квартир, и вот наконец-то найдена та единственная и неповторимая – квартира мечты. Дом только построили, уютный двор, полноценная инфраструктура — берем!

И вдруг выясняется, что договор будет не купли-продажи, а цессии. Что же это такое?

Дословно – уступка прав на что-то. В данном случае, уступка прав собственности на строящееся жилье, например, по договору долевого участия (ДДУ).

Формально продавец еще сам в права собственности не вступил, но он на эту собственность имеет право по ДДУ. И вот это право на собственность он и продает – уступает. При определенных условиях это не должно пугать покупателя. Достаточно соблюсти ряд процедур, и проверить документы.

Участник застройки по ДДУ может в любой момент до сдачи дома уступить права на строящееся жилье. Это обычная практика тех, кто зарабатывает на разнице в стоимости жилья на стадии фундамента и стадии сдачи. Также может быть и обычный человек, который в какой-то момент передумал и решил продать недостроенную квартиру. Цессия возникает только в том случае, если дом не сдан и застройщик не передал дольщику квартиру по акту, а тот не оформил на нее право собственности.

В этом случае покупателю важно понять – речь идет о покупке квартиры еще в несданном или недостроенном доме. И решить, подходит ли для него такая сделка, поскольку существует ряд рисков и обязательств по договору долевого участия, как у любой новостройки.

Если застройщик и сроки сдачи не вызывают сомнений, тогда необходимо оценить риски, связанные непосредственно с самой цессией. Для этого следует проверить:

• Договор долевого участия, а именно все реквизиты застройщика, объект долевого участия, размер, стоимость.

• Документы, подтверждающие оплату 100 процентов доли, справку или акт сверки от застройщика об оплате всей доли.

• Согласие застройщика на уступку в письменном виде, одновременно это будет означать, что акта приемки-передачи квартиры дольщику не было.

• Паспорт цедента (того кто уступает), сверить с ДДУ, проверить семейное положение. Если договор был оформлен в браке, но на одного человека, второй имеет право претендовать на эту собственность, поэтому в этом случае он должен оформить согласие нотариально.

• Кредитный договор банка, если дольщик использовал заемные средства при оплате долевого участия. Узнать об этом можно при изучении платежных документов об оплате 100 процентов долевого участия – кто оплачивал. Если использование заемных средств есть, затребовать справку банка об остатке счета по ипотеке. Это очень важный момент, поскольку имущество, по которому предполагается сделка на уступку прав собственности, находится в залоге у банка. В этом случае потенциальному покупателю права предстоит решить, необходимо ли ему вступать в сложный процесс, где предполагается снятие обременения после выплаты средств продавцу, обычно занимающее по времени еще 2-3 недели.

• И самый сложный случай – использовались ли в ипотеке средства материнского капитала, вследствие чего у родителей возникают обязательства по предоставлению долей несовершеннолетним детям. Тут ко всему прочему необходимо участие и согласие органов опеки. Иначе, как и в случае со вторым супругом, участвовавшем в ДДУ, дети имеют право претендовать на квартиру, в отношении которой происходит сделка по уступке права.

Только после того, как будут изучены все документы, стоит принимать решение об участии в договоре цессии. Сам договор цессии обязателен для регистрации в Росреестре.

Но даже такая сложная схема покупки жилья не может быть преградой на пути к квартире мечты. Для этого необходимо подойти к вопросу серьезно подготовившись самому или обратиться за помощью к профессионалам.