Что такое самовольная перепланировка и как ее узаконить

Незаконной считается такая перепланировка помещения, при которой выполненные в рамках ремонта работы нарушают требования жилищного законодательства и не соответствуют установленным законом санитарным и строительным нормативам. Главное основание признания перепланировки, противоречащей нормам действующего законодательства - это отсутствие соответствующего разрешения на проведение тех или иных работ.

Какие виды работ считаются законными, а какие нет?

Обычная перепланировка, не нарушающая конструктивные характеристики основных элементов здания, законом не запрещена. Любой собственник жилого помещения в составе многоквартирного дома знает, что прикасаться к несущим конструкциям без специального разрешения категорически запрещено. Тем не менее, любители кардинальных перемен зачастую осуществляют в рамках ремонта отдельные виды работ, на проведение которых требуется разрешение. Прежде чем понять, кому грозит наказание за незаконную перепланировку, а кому нет, нужно определить перечень разрешенных для самостоятельного проведения работ, а также список процедур, производить которые можно только с разрешения.

Запрещенные работы

Итак, ни при каких обстоятельствах нельзя получить разрешение на проведение следующих видов работ:

• перенос санитарных узлов в места, ниже которых расположено жилое помещение (например, нельзя располагать ванную комнату над жилой);

• перенос кухни на территорию жилой комнаты или санузла, а также расширение площади кухни за счет квадратных метров жилых и санитарных помещений;

• уменьшение первоначальной площади кухни;

• перенос инженерно-технического оборудования, либо монтаж его в пространство стен (например, водопроводные, газовые трубы или трубы отопления нельзя замуровывать или переносить в другое место);

• перенос радиаторов на балконы и лоджии квартир (даже на застекленные);

• частичный или полный снос несущих стен в квартире, в том числе вставка новых оконных или дверных проемов в плоскости несущих стен;

• совмещение чердачного помещения с жилой площадью квартиры.

Если говорить коротко, то собственникам и нанимателям квартир в многоквартирных домах запрещается вносить такие изменения в стандартную планировку, которые способны повлечь последствия в виде обрушения или существенного нарушения эксплуатационных характеристик здания.

Обратите внимание! Особое место в списке запретов отведено работам, производимым в жилых помещениях многоквартирных домов, признанных в установленном законом порядке аварийными. В таком жилье максимум, что можно сделать – это косметический ремонт в помещениях квартиры. Любые манипуляции с несущими стенами, изменением расположения комнат или переносом окон категорически запрещены.

Разрешенные работы

Производить самостоятельно без специального разрешения можно следующие виды работ:

• замена оконных блоков;

• увеличение дверных проемов, кроме тех, которые расположены в несущих стенах квартиры;

• переустановка межкомнатных дверей в пределах некапитальных стен квартиры;

• перенос внутренних перегородок при условии сохранения общей площади квартиры и отдельных ее помещений;

• отделка потолочного пространства, в том числе с установкой подвесных и натяжных конструкций;

• возведение перегородок в качестве элемента дизайна (например, строительство стены, не достигающей поверхности потолка);

• установка декоративных элементов дизайна, например, колонн или выступов;

• монтаж внутренних шкафов;

• перенос электроплиты в пределах кухни на незначительное от первоначального расстояние;

• монтаж некоторых видов оборудования на внешней поверхности стены дома, например, антенны;

• проведение косметического ремонта (например, замена отделочных материалов в помещениях квартиры, в том числе на лоджии).

Таким образом, любые работы, не требующие в последствие внесения изменений в технический паспорт квартиры, не запрещены. Понятие существенных изменений в данном случае подразумевает:

1. Увеличение или уменьшение площади квартиры.

2. Изменение расположения и назначения отдельных помещений квартиры.

3. Ухудшение эксплуатационных характеристик отдельного жилого помещения или здания в целом.

4. Изменение элементов несущих конструкций.

Работы, требующие разрешения

Следующие виды работ предполагают наличие специального разрешения, на основании которого можно беспрепятственно делать ремонт в жилом помещении многоквартирного дома, это:

• работы, связанные с изменением несущих конструкций помещения;

• монтаж теплых полов;

• увеличение площади санузла на площадь нежилого помещения, в том числе работы, связанные с гидроизоляцией полов;

• перенос совмещенного санузла, либо отдельных его частей (ванной комнаты или туалета);

• перенос газового оборудования, включая плиту и газопровод;

• перенос дверных проемов на значительное от первоначального расстояние;

• совмещение двух и более жилых комнат;

• разделение жилой комнаты на две и более;

• монтаж в квартире мощного электробытового оборудования, например, кондиционера;

• перенос инженерного оборудования, например, водопровода, стояков отопления, канализации;

• остекление балконов;

• любые работы, влекущие изменение первоначальных параметров, отраженных в техническом паспорте на жилое помещение (например, перенос стен, демонтаж встроенных шкафов и антресолей, монтаж арок и т.п.).

Зачем нужно разрешение?

Прежде чем приниматься за ремонт, разумнее проконсультироваться у специалистов местной администрации, показать проект перепланировки, и если какие-либо из запланированных работ требуют специального разрешения, получить его заблаговременно.

Первое, о чем беспокоится собственник в подобных случаях – это наказание за незаконную перепланировку. И здесь важно понимать, что штраф не самое страшное последствие незаконных действий собственника жилого помещения. На сегодняшний день величина штрафных санкций незначительна, например, в 2019 году административное законодательство предусматривает следующие виды ответственности за произведенную без соответствующего разрешения перепланировку:

• штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей, если ремонт без разрешения произведен собственником помещения в составе многоквартирного дома;

• штраф от одной до полутора тысяч рублей, либо предупреждение, если ремонт произведен в жилом помещении другого типа (не находящегося в составе многоквартирного дома).

Несмотря на столь мягкое наказание, уплата штрафа не освобождает собственника от обязанности узаконить проведенную им перепланировку. Кроме того, в отдельных случаях уполномоченный орган может обязать собственника восстановить первоначальный вид жилого помещения и все его характеристики.

Помимо этого, узаконить перепланировку придется и тем владельцам помещений, которые до истечения периода ипотечного кредитования и окончательной регистрации права произвели ремонтные работы, повлекшие изменение первоначальных технических параметров жилого помещения. А, кроме того, в ряде случаев у собственников, не зарегистрировавших внесенные изменения, могут возникнуть проблемы при продаже такого жилья.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если работы уже произведены, а разрешения на их проведение не было получено, доказывать право на существование нового жилого помещения придется через суд, либо посредством обращения в районную администрацию. Алгоритм узаконивания перепланировки будет включать ряд последовательных действий.

Подготовительный этап

Первое, что нужно сделать собственнику – это подготовить пакет необходимых документов, при отсутствии которых переход к следующему этапу алгоритма будет бессмысленным действием. Итак, в список необходимых документов для перепланировки входит:

1. Технический паспорт на жилое помещение, где была проведена перепланировка.

2. Поэтажный план дома, в котором расположено жилое помещение (выдается в БТИ).

3. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

4. Выписка из домовой книги.

5. Справка о состоянии лицевого счета собственника жилого помещения (здесь важно, чтобы долг по оплате коммунальных услуг отсутствовал).

Оформление проекта перепланировки

Следующим этапом будет обращение в БТИ. При этом на руках нужно иметь паспорт гражданина и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Цель такого обращения – выезд сотрудника Бюро по адресу с последующей фиксацией произведенных в квартире изменений.

Обратите внимание! Для согласования работ, не требующих специального разрешения и не влияющих на конструктивные параметры помещения, достаточно оформления нового плана, подготовленного сотрудниками Бюро. В противном случае необходимо оформить и получить на руки проект перепланировки. При этом масштабная перепланировка требует согласования ее проекта в следующих инстанциях:

1. Противопожарная служба (МЧС).

2. Роспотребнадзор.

3. Ростехнадзор.

4. Государственная жилищная инспекция.

После согласования плана перепланировки можно обращаться в районную администрацию с заявлением, содержащим прошение о принятии квартиры в эксплуатацию в новом виде, те есть с учетом внесенных изменений.

Обычно на рассмотрение заявления уходит порядка тридцати – сорока пяти дней, после чего на руки собственнику выдается акт приемки с подписью всех членом комиссии, либо распоряжение о произведенном переустройстве.

Получение нового тех паспорта

Следующим шагом будет оформление нового тех паспорта (технического плана) на перепланированное жилое помещение. Для этого нужно обратиться в местное отделение Бюро технической инвентаризации, предварительно подготовив следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право собственности на объект.

2. Старый технический паспорт.

3. Согласованный проект перепланировки.

4. Паспорт гражданина.

Период изготовления нового паспорта не превышает десяти дней от даты подачи заявления, причем новый документ выдается как в бумажном виде, так и на электронном носителе информации.

Обратите внимание! Полученный после перепланировки технический паспорт по сроку действия считается неограниченным до того момента, когда собственник сделает новый ремонт с последующим внесением соответствующих изменений.

Оформление кадастрового паспорта

Следующий шаг предполагает внесение изменений в кадастр. Чтобы получить кадастровый паспорт на перепланированное жилое помещение, необходимо обратиться в Кадастровую палату Росреестра. При этом собственник должен предоставить следующие документы:

1. Новый технический план.

2. Документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.

3. Проект перепланировки.

4. Акт приема, выданный администрацией.

5. Документ, подтверждающий согласование проекта с уполномоченными органами.

Регистрация

Данный этап можно опустить, если в результате перепланировки площадь жилого помещения не изменилась. Если же квадратных метров стало больше или наоборот меньше, собственнику жилого помещения необходимо обратиться с заявлением в отделение Росреестра, предоставив для регистрации кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Что делать, если в узаконивании перепланировки отказано?

Суд – последняя инстанция, куда стоит обращаться, если иные способы решения проблемы не принесли желаемого результата. Данное правило относится и к узакониванию самовольной перепланировки. Итог судебного разбирательства во многом зависит от того, насколько юридически грамотно будут изложены исковые требования, а также от полноты представленных истцом доказательств. Именно поэтому оформление иска разумнее доверить юристу, а в качестве доказательств подготовить и предоставить в суд полный пакет документов, аналогичный тому, который требуется для разрешения вопроса через администрацию, включая согласованный проект перепланировки.

В назначенный день собственнику нужно явиться в судебное заседание и подробно изложить суть своих требований. По результатам рассмотрения и заслушивания сторон суд определяет, насколько действия истца можно считать правомерными, и можно ли узаконить уже произведенную перепланировку. В конечном итоге, возможны два варианта развития событий:

• суд вынесет решение об узаконивании произведенной истцом перепланировки;

• суд признает перепланировку незаконной и обяжет истца привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Если вынесенное решение в пользу собственника жилого помещения, последний по истечению срока на обжалование должен обратиться в Бюро технической инвентаризации, предоставив для оформления нового тех паспорта решение с отметкой о вступлении его в силу и иные необходимые для этого документы. Дальнейший алгоритм действий полностью повторяет последовательность действий при узаконивании перепланировки во внесудебном порядке.