История зарождения и развития ипотеки в России

К сожалению, о зарождении залогового права и его первоначальном развитии на территориях Древней Руси, подробно не известно. Один из первых законодательных актов Руси Русская Правда не содержит каких либо сведений о применении такой формы заимствования.

Первые упоминания об ипотеке

Первые упоминания о залоге найдены в сохранившихся источниках права северо-западных центров Руси. Согласно положениям статьи 30 Псковской Судной Грамоты, датированной XIII - XIV вв., запрещалась выдача займа больше чем на рубль без принятия заклада.

Здесь же в статье 104 устанавливалось преимущество кредитора перед прочими обратить взыскание на объект залога. Но при этом допускалось несколько залогов на один объект. При таких обстоятельствах кредиторы обладали равными правами. Естественно в данном виде залог не защищал права кредиторов в полной мере, поскольку не определял для должника границ распоряжения им.

Кроме того, существование нескольких абсолютно равных в правах на один объект залоговых кредиторов создавало большие сложности в их взаимоотношениях по вопросу удовлетворения своих требований.

Статья 29 Псковской Судной грамоты регламентировала порядок оформления залога. После выдачи займа кредитору представлялись грамоты на закладываемый объект. Наличие у кредитора документа на конкретную вещь служило подтверждением обременения, а держатель грамоты фактически определялся как залогодержатель. Однако, и здесь существовали некоторые риски для кредитора. Ведь он не мог быть полностью уверен в правомерности представленных ему документов на имущество должника.

Кроме этого, законодательство Руси признавало приобретательную давность основанием получения права собственности. В таких случаях титульное владение актами или грамотами не подтверждалось.

Всё это обуславливало сложившуюся практику, кредиторы для гарантии защиты своих прав получали не только документы на закладываемую собственность, но и само обремененное имущество. Являясь держателем залога, кредиторы зачастую обращали в свою собственность и полученные от этого доходы.

Ипотека в России XVIII века

В XVIII веке восприятие залога в России существенно изменилось - кредитор законодательно получил право вступать во владение лишь с момента возврата основного долга. Это обуславливалось социальным положением русского государства, в котором земледелие являлось главной ценностью и основным фактором, обеспечивающим жизнедеятельность людей.

Указом от 1 августа 1737 года императрица Анна Иоанновна установила новый порядок, по которому кредитор, в случае не возврата долга, имел право лишь реализовать заложенное имущество на публичных торгах. Тем самым право собственности ограниченное правом должника на выкуп с кредитора было снято. Однако, укоренившееся в обществе восприятие залога как акта отчуждения и открывшиеся возможности мошенничества для недобросовестных должников, вынудили государство вернуться к старой системе. Указ императрицы отменен уже через 7 лет - 11 мая 1744 года. Следующей реформы пришлось ожидать более 50-ти.

Ипотека в России XIX века

19 декабря 1800 года в Российской империи принят Банкротский Устав. Документ запретил передачу залога в собственность кредитора даже при неуплате должником суммы по займу. Продажа заложенного имущества осуществлялась на публичных торгах.

С этого момента залог больше не являлся основанием к возникновению права собственности. Теперь кредиторы наделялись лишь правом первоочередного удовлетворения своих требований за счет стоимости предмета залога.

Кроме этого, во время обременения принципал оставлял за собой не только право собственности на имущество, но и право владения и пользования.

Однако, Банкротский Устав не сумел дать мощный толчок для развития ипотеки в России. Причин достаточно много, но главная из, пожалуй, заключается в наличии большого количества ограничений и запретов.

Так, правовой акт не допускал правопреемство, исключал возможность передачи или отчуждения права, а также установил возможность наложения обременения лишь для одного кредитора, независимо от стоимости предмета залога. Ипотека оформлялась закладной крепостью с указанием сроков и объемов основного обязательства.

И всё же залог в Банкротском Уставе сохранил некоторые архаизмы и во многом рассматривал залог «по старинке», с прежней точки зрения. Так, согласно ст. 46 Банкротского Устава кредитор мог удовлетворить свои требования путем оставления имения за собой или вырученной от продажи имения суммы, даже если последняя превышала сумму долга.

С развитием торгово-промышленных связей принят ряд постановлений, отменивших устарелые положения Банкротского Устава. Для более успешного законодательного регулирования использования залога в хозяйственном обороте, особенно с казной, постановления были объединены в один из томов издания книги "О залоге по договорам с казною". По новым нормам закладная крепость заменена залоговым свидетельством, а ответственность должника больше не ограничивается предметом залога и распространяется на все его имущество.

Существенные изменения в законодательном регулировании ипотечных правоотношений в Российской империи появились после принятия Вотчинного Устава 1893 года. Настоящий документ стал образцом кодификации ипотечного права России, а ряд его норм явились первоосновой российского законодательства в сфере регулирования ипотекой.

Не секрет, что многие принципиальные положения Устава, в той или иной степени, проявились в современном законе об ипотеке.

В восприятии конца XIX века залог, в первую очередь, - это недвижимость. Определение залога можно найти в статье 43 Устава. Сразу же здесь обращает на себя внимание, законодательно закрепленное право следования залога за вещью. Заимодатель вправе требовать денежного возмещения за счет залога, даже в случае, если он находится в распоряжении третьих лиц. Кредитор, чьи требования не были обеспечены залогом, не имел такой возможности и претендовал лишь на имущество, находившееся в собственности должника.

Кроме этого, Вотчинный Устав законодательно оформил принцип неделимости залога, хотя допускал возможность деления основного долга. Разрешалось частичное погашение, при этом пропорциональное снятие обременения на залог не осуществлялось. Залог продолжал в полном объеме распространяться на весь предмет вплоть до полного закрытия имеющейся задолженности.

Вотчинный Устав устанавливал также акцессорный характер залога, т. е. определял его неразрывную связь с самим обязательством. Юридически закреплялся принцип того, что залог не мог существовать отдельно.

Кроме того, законодательно оформился принцип преимущества. При не возврате долга в установленный срок залогодержатель имел приоритет перед другими кредиторами.

Современная ипотека

Развитию и функционированию ипотечного института в нашей стране мешало множество причин. На протяжении более чем 80 лет XX столетия в СССР ипотеки, как и частной собственности, вообще, не существовало.

Окончанием «застоя российской ипотеки» явилось принятие специального закона «Об ипотеке», способствовавшего установлению основных правил ипотечных правоотношений в России.