Риски в сделках с недвижимостью: невменяемые продавцы

Актуальность поднятой темы сомнений не вызывает — признание сделки недействительной ввиду психического расстройства одного из её участников (чаще - продавца) — явление довольно распространённое. Что же необходимо предпринять, чтобы избежать подобных рисков?

Перечислим пять основных признаков потенциально опасного продавца:

- Алкоголизм и наркомания. Алкоголиков здесь можно условно разделить на два вида: среднестатистические российские «любители выпить» и безнадёжно опустившиеся пропойцы (без пяти минут бомжи). И если от первых достаточно потребовать абсолютной трезвости в период заключения сделки и передачи денег, то со вторыми сложнее.

Обычно они уже находятся под тёплым крылышком т.н. «чёрных» и «серых» риэлтеров, и их ближайшие перспективы весьма незавидны. С идентификацией наркоманов дело обстоит несколько сложнее, но, полагаем, «конченого» наркомана вы визуально тоже легко опознаете, а от «начинающего» вас не убережёт и справка из ПНД.

- Подозрительные увлечения, странная одежда, психоделический интерьер квартиры, странные рисунки на стенах: ваш продавец похож на гота, сектанта, сатаниста? У него дома живёт 30 кошек? Он коллекционирует бытовые отходы? Расписывает стены квартиры изображениями черепов и пауков? Весьма велика вероятность, что с психикой у него серьёзные проблемы.

- Нелогичная мотивация к продаже квартиры: квартира куплена недавно и перепродаётся с большим дисконтом, продавец уклоняется от прямого ответа о цели продажи и дальнейших планах, либо несёт полную ахинею.

- Продавец преклонного возраста и продажа квартиры не связана с его переездом к близким родственникам либо одновременным приобретением другого жилья. Близкие родственники не сопровождают его на сделке, либо наоборот слишком назойливо опекают, принуждают к совершению сделки.

- У продавца нет полного комплекта документов на квартиру, неполный набор ключей от неё, продавец немотивированно настаивает на срочности сделки? Это может означать, что ему удалось ненадолго вырваться из-под опеки родственников, которые вследствие его болезненного состояния пытаются уберечь его от необдуманных поступков.

Вдобавок, следует отметить, что все эти признаки легко прикрываются сделкой по доверенности, когда вы не видите собственника. Уповать на непогрешимость и профессиональную этику нотариального сообщества крайне не рекомендуется: нотариус - не врач, и стопроцентно выявить невменяемого доверителя не в состоянии, а юридическая и финансовая ответственность нотариусов в подобных случаях, к сожалению, существует лишь на бумаге. Ну и коррупционную составляющую исключать нельзя, куда же в России без неё.

Что же делать, если вы узнали своего продавца среди описанных выше персонажей?

Если соответствие вашей ситуации вышеприведённым признакам слишком явное и при этом есть возможность выбрать альтернативный объект - лучше так и сделать.

Если же условия сделки слишком заманчивы, нет финансовой возможности приобрести другой, более «чистый» объект, либо аналогичных объектов на рынке нет вовсе, попробуйте воспользоваться следующими рекомендациями:

- закажите юридическое сопровождение сделки в известной риэлтерской компании. Стоимость сопровождения обычно невысока, при этом риэлтор, нанятый со стороны не заинтересован в «сделке любой ценой», поэтому будет с вами предельно честен в оценке возможных рисков. Более того, солидные риэлтерские компании обычно имеют выходы на любые государственные органы и ведомства, и смогут (за отдельную плату, разумеется) выяснить всё об истории квартиры и полное жизнеописание её собственника (включая данные о судимостях, учёте в ПНД, ближайших родственниках и круге общения).

- в случае серьёзных подозрений в психической ненадёжности продавца вы вправе попросить его предоставить справку из психоневрологического диспансера. Равно как и он имеет право вам в этом отказать. Либо предоставить, но липовую.

- в сделке с алкоголиком или наркоманом в обязательном порядке требуйте его абсолютной трезвости в день сделки: не должно быть ни малейшего намёка на «перегар», и уж тем более, признаков алкогольной или наркотической «ломки». Желательно присутствие кого-либо из его более благонадёжных близких родственников. Передачу денежных средств лучше осуществлять после регистрации сделки и только безналичным переводом со счёта на счёт.

- в случае с доверенностью неплохо убедиться в трезвом уме и добром здравии доверителя (увидеться лично, созвониться по телефону, по Skype, и т.д.), поинтересоваться о его местонахождении и причинах отсутствия на сделке. В идеале — потребовать личного присутствия.

- постарайтесь как можно больше узнать о дальнейших планах продавца — если он собирается покупать другое жильё, узнайте какое, где; постарайтесь убедиться в том, что он его действительно купил. В идеале, сделки должны состояться в один день.

И напоследок, самым верным способом обезопасить себя от возможных негативных последствий такой рискованной сделки является титульное страхование имущества — страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости.

Стоимость такой страховки составляет в среднем 2-3% в год, от стоимости недвижимости. Страховку рекомендуется оформлять как минимум в первые 3 года с момента сделки — стандартный срок исковой давности.

Просмотров: 661